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　　理财渠道狭窄，理财收益率低于房贷利率，市民提前还贷并不总是划算。文、表/广州日报全媒体记者王楚涵。近日，交通银行的一则“提前还款需要赔偿”的新闻让“提前还款”的话题再次受到关注。“提前还了30万的房贷，省了50万的利息。

　　理财渠道狭窄，理财收益率低于房贷利率，市民提前还贷意愿上升。

　　提前还贷并不总是划算的。

　　文、表/广州日报全媒体记者王楚涵

　　近日，交通银行“提前还贷需赔偿”的消息，让“提前还贷”话题再次受到关注。“我提前还了30万的房贷，省了50万的利息。”“提前还贷后，月供下降了3000多元，压力小了。”记者关注到，近日有不少市民在网络平台上分享了自己提前还房贷的经历。那么，提前还贷划算吗？哪种还贷方式比较好？在还贷过程中，需要规避哪些风险？

　　现象：居民提前还贷意愿增强。

　　简女士说，购房贷款100多万，房贷利率5.19%。三年期间共还款25万元。查询明细后发现，本金约5万元，利息高达20万元。于是，当手里的钱多了，她选择缩短还款期限，提前还了30万的贷款，节省了50多万的利息。

　　中国人民银行数据显示，今年4月，住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元；今年2月，分部门看，住户贷款减少3369亿元，其中中长期贷款减少459亿元。“手里有钱，没有好的投资渠道”、“想减轻还贷压力”、“目前理财收益率低于房贷利率”是市民选择提前还房贷的主要原因。

　　 “居民提前偿还房贷的意愿增强，是因为低风险资产的收益率降低，以及房贷利率的高刚性。"方正证券固定收益分析师张伟指出，今年以来，作为存款替代品的商品收益率和理财收益率逐渐下降。

　　从目前房贷利率与银行理财利率对比来看，RealData统计显示，7月30日各城市主流房贷利率下调，至此，74个城市(58年6月城市)房贷利率低至首套4.25%，二套最低利率标准5.05%。同时，普益标准最新数据显示，8月1日至8月7日，新发行的银行理财产品中，固定收益类封闭式净值型产品平均业绩比较基准为4.02%，较上月下降0.04个百分点。银行子公司新发行的开放式产品平均业绩比较基准为4.15%，环比上涨0.26%，新发行的封闭式产品平均业绩比较基准为4.34%，环比下跌0.07%。

　　分析：贷款初期只有提前还贷，才能节省利息。

　　提前还贷划算吗？“一般来说，无论是平均资本还是等额本息，提前还贷只有在贷款初期才有节省利息的意义。而当等额本息还款周期超过贷款周期的1/2，平均资本还款周期超过贷款周期的1/3时，此时所剩利息不多，提前还贷意义不大。”柯睿广佛区域首席分析师肖分析说。

　　事实上，除了还款时间，还要考虑利率水平等因素。小表示，如果部分市民购房时贷款利率上浮明显高于现行商业贷款利率，可以优先考虑提前还贷。老天爷

　　在提前部分还款的过程中，市民可以选择两种还款方式：保持月供不变、减少期数、减少月供和保持期数不变。哪种还款方式更划算？记者计算发现，相比较而言，保持月供不变，减少分期次数所节省的利息。具体来说，假设居民2018年10月买房，需要偿还商业贷款100万元，贷款期限30年，房贷利率5.7%。如果他们在今年8月提前还款50万元。采用保持月供不变，减少期数的方法，可节省利息76万元，采用保持月供不变，减少期数的方法，可节省利息46万元。“如果市民每月还贷压力较大，可以考虑减少月供，保持期数不变，以减轻月供压力。”易居研究院智库中心研究总监严跃进补充道。

　　提醒：用消费贷款、信用贷款等偿还房贷是不合规的。

　　近期部分银行下调消费贷款产品利率，年化利率甚至跌破4%。较低的年化利率也“滋生”了一些非法乱象。因为流动资金贷款违规流入房地产领域，大连银保监局对浦发银行开出9张罚单，其中6张被浦发银行大连分行处罚，共计罚款290万元，3名责任人也受到处罚。

　　小提醒，使用消费贷、信用贷等其他资金提前还房贷的最大风险在于，这种做法不符合银行的资金使用规范。一旦被查，可能会因为银行要收回资金而在短时间内给借款人带来巨大的偿债压力，记录借款人的信用污点。此外，虽然消费贷款和信用贷款的利率在某些时期可能更优惠，但贷款期限一般只有几年，与按揭贷款长达30年的还款期限无法相比，平均摊到每个月的月供相差较大，不适合非高收入人群。

　　 “如果银行的按揭合同明确约定提前还款要收取违约金，如果相关标准没有超过政府监管部门规定的要求，该条款对合同双方都具有法律约束力。”广东法律学盛邦律师事务所合伙人戴晓红表示，由于合同是银行出具的格式条款，所以要对该条款进行特别提示。按照银行合同收取违约金是合法的，但是从道理上来说有点不合理。因为银行是强势贷款人，消费者往往别无选择，只能接受这一条款。因此，建议银监会等政府监管部门出台相关政策对银行的这一条款进行约束。

　　戴晓红提醒，在实践中，很多银行为了维护客户关系和业务竞争力，往往免于收取提前还款的违约金。建议贷款用户可以尝试向银行申请免除相关违约金。此外，对于没有贷款买房的市民，在签订合同时，建议关注利率标准及适用类别(如固定利率或浮动利率)、出资额计算方式(如平均资本或等额本息)、各种违约金标准等。并按规定金额每月按时还款。

　　算一算：理财收益率3.5%，基本等于提前还款5.7%房贷利率节省下来的收益。

　　以方正证券研报为例，指出居民在2018年10月买房，需要还100万元商业贷款，贷款期限30年，房贷利率5.7%。

　　居民面临两种选择。方案一：用现金一次性还清房贷；方案二：买理财产品。

　　那么哪种选择能使个人利益最大化呢？

　　方案一：提前还房贷。最后一次性还款(剩余26年)人民币949，

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