前滩小区(前滩中心业主)-东辰安华生活网

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　　前滩，上海绝对的顶级流量板块，去年有两个项目开盘，在年度排行榜上名列前茅。

　　但是，我要提醒大家，尤其是前滩的业主们，属于前滩的时代，可能真的要结束了！

　　 01现象

　　首先，倒挂的前滩其实满是水。

　　很多人认为前滩第二套新房单价20多万，而新房单价才10多万。这样，才是真的。

　　问题是，不是所有的房子都能卖到20万！

　　在二手网站上搜一下就可以了。即使是那些60多平的小户型，现在也只要15-17万，而且这还是挂牌价。最终成交价格大概率让价。

　　当然，不可否认前滩还有20多万的三湘印象公馆和格力浦江海德，但前滩整体价格不可能再到20万。

　　姑且认为前滩二手房16万/平米，基本符合目前市场行情。

　　 02供应

　　当然，很多人会说，这十年前滩的供应已经基本完成，所以稀缺土地上房价坚挺是正常的！

　　这是因为你可能只看到表面，看不到本质。

　　实际上，前滩正在被“南北”板块围攻，镇前滩以南是缓慢上升的，后滩以北是规划能级非常高的，两者都是天量供应。

　　 2月28日，36个“城中村”改造项目中规模最大的林三楔绿地9单元——，以及翰林路、姚龙路市政道路两个项目在沪正式开工。

　　这两个项目都位于前滩南部腹地。去年10月，中企世博控地联合体以121.96亿元拿下4宗居住用地的开发权。本项目建设包括两块宅基地，总建筑面积约19.42万平方米。

　　从建设的迹象可以看出，这块隐藏在上海多年的待开发土地，未来将会被密集开发，所以进入开发阶段，前滩二手房的性价比就没有了。

　　前滩南分为东、西区。

　　此次开工的林三楔形绿地9单元15号(05-11)、17号(05-14)地块，是东区首个商品房项目。整个东区将供应11宗宅地，约5158套房源陆续问世。

　　在西区，共有17幅住宅用地，将提供约3035间房屋，其中包括较低容积率的低密度住宅用地。

　　整个前滩南(东区、西区)供应量将达到8193套。前滩新房供应量只有8300套左右，相当于重建了一个“前滩”。但由于规划能级和区位属性，预计前滩南的价格会低于前滩南。如果是9万/平米(比现在的前滩低1万/平米)甚至更低，对隔壁前滩16万/平米的二手冲击显然是巨大的。8000多套的供应量低于前滩。前滩的主人能不担心吗？不仅如此，在前滩的北面，也就是后滩，这里还有一个“九宫格”。

　　按照规划，后滩住宅面积将达到约46万平方米，将提供约4654套住房，相当于重建“半个前滩”。

　　即使这里的房价比前滩贵，即使要2万，单价也只有12万/平，所以相对于前滩现在的16万新房还是有巨大的差距。

　　所以无论前滩南还是后滩最终定价，前滩二手房都是“降维”的。

　　 03结论

　　前滩南规划住宅数量：8193套

　　后滩规划房屋数量：4378套

　　未来入市的2571套房子价格低于前滩二手房。所以，你觉得前滩20万的单价，还是现在16万的单价，还算稳定，还是能撑多久？

　　其实现在的规定已经很明确了。就算房价再涨，也要在高层的控制之下。所以上海的房价变得非常可控。在前滩南北两侧的巨大供应量下，这两个区域的新房至少要消化五年。

　　这意味着那些曾经

　　现在在前滩持有房屋的房东，可能还是要赚到16万的价格。但随着调控的不断深入，16万元能否降到15万、14万元，或者最终回落到真实的市场行情，也是一个不可控因素，很值得商榷。

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