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　　住宅用地拍卖，我们经常会提到一个词：楼面价。很多人不太了解楼面价。当我们提到楼面价很高的时候，我们会嗤之以鼻：一下子建二三十层，不管楼面价多高，摊到每层都要几百块每平米。什么这么高？这是一个不懂楼面价的笑话。今天就来说说什么是楼面价，怎么算。

　　楼面价是开发商拿地时商品房每平方米的土地价格，也就是我们常说的商品房土地成本。

　　比如一个小区，开发商拿地花了15亿，建的可售商品房总建筑面积是15万平方米，那么楼面价就是15万 15=1万元/平方米。

　　但开发商拿地的时候，还没有规划设计，也没有显示可售建筑面积。楼面价是怎么算出来的？

　　我们先来回顾一个名词——容积率。容积率是小区总建筑面积与土地面积的比值。确定容积率，确定建筑面积，确定建筑面积。而且建筑面积基本是开发商的实用面积。比如一块土地面积为20万平方米，容积率为2，那么在这块土地上建设的可售房屋建筑面积为20 * 2=40万平方米。可见，小区的可售建筑面积与小区的房屋层数无关。只是楼层高，每栋楼的面积大，小区的栋数少。反之，楼层越低，每栋建筑的面积越小，建筑数量越多。根据上面的例子，小区每层建筑面积为800平方米。一栋10层的房子，每栋8000平米，需要40万8000=50栋；一套25层的房子，每套2万平米，只需要40万 2万=20栋。

　　所以知道了容积率，就很容易算出楼面价了。计算楼面价，先根据建筑面积和容积率计算实用面积；用土地总价除以实用面积，就是楼面价。

　　这里，有几点需要说明：

　　 1.一般我们说的地价都是以亩为单位的，比如每亩1500万。换算关系如下：1公顷=1万平方米=15亩。每亩1500万，换算成平方米就是150015=22500元/平方米。除以容积率就是楼面价。

　　 2.有些地方、有些地块，地价是限总价的：达到限定总价时，配套的安置房或人才公寓建成后无偿提供给政府。这时候楼面价是扭曲的，不能完全反映开发商的土地成本。

　　 3.其他地块，尤其是商住地块，会有一定比例的商业，要求开发商自持。这时候楼面价也是扭曲的，不能完全反映开发商的土地成本。

　　总之，楼面价作为开发商的拿地成本，在一定程度上可以决定商品房的最终售价，是我们预测商品房售价的重要参考指标。

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