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　　众所周知，在过去的20年里，全国平均房价水平从不到2000元涨到了近万元，增长了5倍。当然，这只是全国的平均房价。如果要单看一二线城市，房价涨幅会更明显。比如像深圳上海这样的大中城市都是10倍以上。所以早买房的一般都是大赚一笔，甚至实现财务自由。当然，也正是因为如此，中国人在买房上投入了极大的热情，无论是投资客还是刚需家庭，在买房后都会一直盯着房价，期待房价能一直涨下去。

　　郁亮

　　但最近两三年，在严厉密集的调控下，一度高歌猛进的房价水平开始整体回归平稳。不仅如此，业内普遍预期，在房不炒的长期定位下，稳将成为房地产市场的长期主基调。比如，今年4月初，郁亮在万科2020年度业绩推进会上公开表示，四年来的楼市调控，让市场清楚地意识到政策的稳定性、一致性和坚定性。房地产行业的逻辑已经变了，已经不能赚大钱、快钱了。房子回归居住属性已经成为一个清晰明确的趋势。

　　那么，在这样的市场下，买房还会像以前一样只赚不亏吗？对于这个问题，目前业内的观点基本一致。以前由于价格涨幅比较高，基本可以掩盖房产的持有成本，买房不会有损失。但在房价长期保持稳定的条件下，资金成本、利息成本、折旧成本等。会逐渐显现出来。换句话说，一旦持有成本大于房价涨幅，就不是房价涨幅能赚钱了。那么问题来了，如果你选择贷款买房，五年后卖掉，房价会涨多少才不亏？我们来简单算一下这笔账。

　　举个例子，假设你买一套100平米的房子，购买时的单价是每平米20000元，那么总房价就是200万元。拿一笔30年的贷款，本息不变，5年后(五年)再把房子卖掉。首先，我们需要考虑一个情况。如果我们不买房，而是把这60万存银行，按照银行存单4%左右的利率计算，5年后可以得到60万* 4% * 5=12万左右。

　　其次，贷款买房，除了要付30%的首付，购房者还要面对利息成本和各种税费。具体来说，主要包括以下几项：

　　 30%首付：200 * 30%=60万

　　贷款利息：按目前LPR 70bp=5.35%计算，房贷利息约为6241元* 12月*5年=37万元。

　　各种税费：契税(1.5% * 200万=3万)、维修基金(120*100平米=1.2万)、物业费(每平米2元*100平米*5年* 12月=1.2万)等。共计约5.4万元。

　　装修费用：保守估计，大概需要10万左右。

　　总结一下，如果这套房子5年后卖掉，房子的总成本大概是：理财收益损失+购房款+贷款利息、税费=12万+237万5.4万100=264.4万。同时也要考虑到，一旦买了房子，业主就省下了一大笔房租支出。因此，按每月2500元计算，可节省房租约2500元* 12 * 5=15万元。所以最后买房的成本至少是249.4万。

　　从以上分析不难看出，这套房子如果5年后出售，要想“保本”，房价至少要达到24940元每平方米。也就是说，与5年前相比，每平方米房价需要上涨近5000元，涨价空间至少需要达到25%才能“保”。当然，这只是一个比较笼统的算法，还有很多其他零碎的支出没有统计在内，购房者可以作为参考，具体城市需要具体分析。

　　最后，还需要提醒购房者的是，随着房地产形势的变化，今天与以往不同。现在买房，更应该关注房子的流动性，而不是房价的涨跌。公开数据显示，目前我国城镇人均住房面积已达40平方米，已经告别了住房紧张的时代。尤其是和20年前房改初期相比，房子不再稀缺。尤其是在楼市逐渐分化的大环境下，对于人口持续外流、产业结构落后的小城市来说，随着房屋金融属性的进一步剥离，这里的房屋除了自住，几乎没有其他的潜力。所以，不管房价是涨是跌，如果你选错了城市，买错了楼盘，那么房子可能还是会面临有价无市甚至卖不出去的局面。这些都是未来买家需要注意的。

　　总而言之，楼市变了，“闭眼买房”、“只赚不亏”都已经成为过去，购房者不要再用以前的心态看楼盘了。对此你怎么看？欢迎大家一起讨论。

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